¿Cómo declarar la venta de una casa en la declaración del IRPF?

La venta de una vivienda en 2014 debe incluirse en la declaración de la renta de este ejercicio que se presentará en los próximos meses. Podrá encontrar un simulador que le permite averiguar cuánto pagará por IRPF al vender una vivienda en 2014. También refleja el coste fiscal si la enajenación se produjera en 2015. Estas son las claves para saber cuánto se pagará a Hacienda por la venta de un inmueble.

Ganancias o perdida patrimonial

La primera cuestión es si se han logrado plusvalías. Así, si el precio de compra supera el de venta, existirá una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. Hay que tener en cuenta que, en el precio de adquisición se incluyen los impuestos abonados en la compra y las mejoras realizadas en el inmueble. En el de venta también computan los tributos derivados de la enajenación. Obviamente, si el precio de venta es inferior al de adquisición se considera que ha existido una pérdida patrimonial y,por lo tanto, no se debe tributar. De hecho, la minusvalía puede compensarse con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

¿Cómo se calcula la plusvalía?

Paso 1. Plusvalía bruta. El primer paso para calcular la plusvalía bruta consiste en restar el precio de adquisición y el de compra, teniendo en cuenta como se ha indicado anteriormente que se contabilizan las mejoras realizadas en el inmueble y los tributos asociados al traspaso como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales o el IVA.

Por ejemplo, si el precio de adquisición de un inmueble fueron 150.000 euros y ahora se vende por 200.000 euros, la plusvalía bruta serán 50.000 euros. Sin embargo, ese no es el importe que tributa en el IRPF y eso es así porque la legislación vigente tiene en cuenta que un euro hoy no vale lo mismo que diez años atras.

Paso 2. Plusvalía corregida por la inflación. En el ejercicio 2014 todavía estaban vigentes los coeficientes correctores,eliminados parcialmente con la reforma fiscal que he entrado en vigor en 2015. Para saber cuánto se pagará por IRPF por la venta de una vivienda en 2014 deben completarse los coeficientes de actualización que se publican en los Presupuestos Generales del Estado. Siguiendo con el ejemplo anterior, una casa comprada en 2002 por 150.000 euros y que ahora se vende por 200.000 euros genere una plusvalía bruta de 50.000 euros. Sin embargo,el precio de compra debe ser corregido por el coeficiente de actualización que,para el 2002, asciende a 1,2072. Es decir, 150.000 euros multiplicados por 1,2072 dan como resultado 181.080 euros. Ese es el precio de adquisición a efectos fiscales y,por lo tanto, la plusvalía corregida se recude sensiblemente y queda en 18.920 euros, que es el resultado de restar el resultado de restar el precio de compra (181.080)  y el de venta (200.000).

En este caso, el cálculo para determinar la ganancia patrimonial que tributará en el IRPF acabaría aquí. Sin embargo, si la compra de la vivienda se hubiera realizado antes del 31 de diciembre de 1.994, todavía quedaría un paso más porque entraría en juego los llamados coeficientes de abatimiento.

Paso 3.Coeficientes de abatimiento. Los coeficientes de abatimiento se introdujeron en 1.992 y se eliminaron parcialmente en 2.006. En el ejercicio 2.014 se mantenían vigentes y  permiten reducir la plusvalía generada por las ventas de viviendas que se hubieran adquirido antes de 1.994. La operación es relativamente compleja. El coeficiente reductor se aplica sobre la plusvalía generada entre la fecha de compra de la vivienda y el 19 de enero de 2.006. El porcentaje de reducción es del 11,12% para activos comprados entre 1.993 y 1.994 y aumenta progresivamente hasta el 100% para bienes adquiridos antes del 1 de diciembre de 1.986. Es decir, cuanto más antigua sea la vivienda, mayor peso tendrán los coeficientes reductores y menor será la ganancia patrimonial.

Un ejemplo: Un contribuyente compró una vivienda en 1976 por dos millones de pesetas (12.020 euros) y la vendió el 31 de diciembre de 2.014. En este caso, el coeficiente de actualización asciende a 1,3299 y por lo tanto el precio de adquisición a efectos fiscales es el resultado de multiplicar 12.020 euros por 1,3299. Ello da como resultado 15.984 euros. Por lo tanto la ganancia patromonial asciende a 184.015 euros. Como que la vivienda se compró antes de 1.994 entran en acción los coeficientes de actualización.

En este caso,debe calcularse los días transcurridos entre la fecha de compra y venta.Suman 14.010 días para el ejemplo propuesto. Y entre la fecha de compra y el 19 de enero de 2.016, el período en el que se aplicarán los coeficientes de abatimiento,transcurren 10.742 días. Con ambas cifras se calcula la parte de la plusvalía que tendrá derecho a reducción. Se trata de multiplicar la plusvalía (184.015 euros) por los días entre la compra y el 19 de enero de 2.016 (10.742 días). El resultado se divide entre el día total de días entre la compra y la venta (14.010 días).

Esta operación da como resultado 141.091 euros. Esta es la plusvalía que se imputa entre la fecha de compra y el 19 de enero de 2.016 y que aplicará el coeficiente reductor. Como la adquisición se realizó en 1976, el coeficiente reductor es del 100%. ¿Qué significa esto? Pues que de los 184.015 euros de ganancia patrimonial total, 141.091 euros estásn exentos. Por lo tanto, en este caso, a efectos fiscales, la plusvalía que tributará en esta operación ascenderá a 42.924 euros.

Los coeficientes de abastecimiento se limitaron en la reforma fiscal, aunque ello no afecta al IRPF de 2.014.

¿Qué tipos se aplican sobre las ganancias patrimoniales?

Con carácter general, la ganancia patrimonial generada por la venta de un inmueble tributa en el IRPF en la tarifa del ahorro, que cuenta con tipos inferiores a la tarifa general.Solo en el caso en que entre la compra y la venta transcurran menos de doce meses se aplica la tarifa general.

Tributación de las ganancias patrimoniales en 2.014

Los primeros 6.000 euros de plusvalía aplicarán un tipo del 21%, entre 6.000 y 24.000 euros tributará al 25% y, por encima de ese nivel, se gravará al 27%. Por ejemplo, un contribuyente que obtuviera una ganancia patrimonial de 50.000 euros en 2014, debería pagar 12.780 euros en su declaración de la renta.


Reinversión en vivienda habitual


La legislación contempla beneficios para los contribuyentes que vendan su vivienda habitual y reinviertan la ganancia obtenida en adquirir otra residencia. La exención se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa.La parte que no se utiliza en la adquisiión sí debe tributar. El contribuyente tiene dos años desde que vende su vivienda habitual para reinvertir el dinero en otro inmueble y beneficiarse de la exención. En cualquier caso, es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión.

Exención para los mayores de 65 años

Los mayores de 65 años no deben pagar impuestos por la ganancia que obtengan al vender su vivienda habitual.En este caso,la legislación no obliga a reinvertir el dinero en otra casa para acogerse a la exención.